Vlaanderen verliest zijn verhuurders: hoe een markt kapot wordt gereguleerd

Ooit was het simpel: een Belg werd geboren met een baksteen in de maag. Een eigen woning was voor de meeste gezinnen de normaalste zaak van de wereld. Huurwoningen waren vooral voor starters, alleenstaanden of gepensioneerden die een of twee huurpanden als aanvulling op hun pensioen gebruikten. De politiek greep echter in, en niet alleen om malafide huisjesmelkers aan te pakken.

De huurwetgeving werd stelselmatig hertekend, met als gevolg dat niet alleen de slechte verhuurders, maar ook de gewone eigenaar steeds meer verplichtingen opgelegd kreeg. Sinds ik erkend ben als vastgoedmakelaar, zie ik hoe de verhuurmarkt jaar na jaar complexer wordt. Elke nieuwe regel volgde de andere in snel tempo op: isolatieplichten, attesten, vervanging van ramen, energiebesparende investeringen en steeds strengere kwaliteitsnormen. Gemeenten stuurden woningcontroleurs op pad om huurwoningen te inspecteren. Wanneer een woning onbewoonbaar werd verklaard, hoefde de huurder geen huur meer te betalen tot de gebreken waren opgelost.

Helaas zag ik ook dat sommige huurders misbruik maakten van dat systeem. Ze beschadigden bewust de woning, trokken elektrische bedrading uit de muren of veroorzaakten vochtproblemen om een onbewoonbaarverklaring af te dwingen. Vervolgens weigerden ze vakmensen toegang en konden zo soms jaren gratis in een pand wonen. Tegelijkertijd werd de huurwetgeving steeds ingewikkelder. Het werd almaar moeilijker om wanbetalers of huurders die ernstige schade of overlast veroorzaakten uit een woning te zetten. Procedures sleepten maanden aan. Voor veel eigenaars werd verhuren een bron van ergernis in plaats van een veilige investering.

Verhuurders verkopen in plaats van verhuren

Heel wat particuliere verhuurders besloten uiteindelijk hun huurwoning te verkopen. In mijn eigen kantoor zag ik dat het aantal verhuringen halveerde: van gemiddeld tien verhuringen per maag naar vijf. Daar komt nog eens een steeds zwaardere fiscale druk bovenop, waardoor het rendement verder afneemt.

Geen alternatief van de overheid

Het opmerkelijke is dat de overheid geen alternatief heeft. De private huurmarkt levert het overgrote deel van de huurwoningen. Sociale huisvesting is bijzonder duur: de maatschappij betaalt zo’n 500 euro per maand per extra sociale woning. De bouw, het beheer en het onderhoud van sociale woningen vragen enorme overheidsmiddelen, terwijl de overheidsfinanciën al zwaar onder druk staan. Het uitbreiden van dat aanbod is dan ook geen betaalbare oplossing.

Het gevolg is een paradox. Goede verhuurders verlaten de markt, terwijl de vraag naar huurwoningen blijft stijgen. Voor één beschikbare woning melden zich vandaag tientallen kandidaten. Hun teleurstelling richt zich nadien op de vastgoedmakelaar, terwijl die slechts aan één kandidaat de woning kan verhuren.

Een markt die uit elkaar valt

Ik heb deze evolutie gedurende mijn volledige loopbaan van dichtbij meegemaakt. Met lede ogen zag ik hoe een markt die ooit relatief eenvoudig en evenwichtig functioneerde, steeds ingewikkelder werd. Het perverse effect? Het huuraanbod neemt verder af, en een betaalbare huurwoning wordt voor steeds meer mensen moeilijk bereikbaar. Men dient onze Vlaamse verhuurders opnieuw te koesteren en te ondersteunen in plaats van hen het leven onmogelijk te maken.

Bronnen

• Ervaringen uit mijn loopbaan als vastgoedmakelaar.
• Observatie van de evolutie van de huurmarkt in Vlaanderen.
• Kosten van sociale huisvesting: 500 euro per maand per extra woning (schatting op basis van overheidsbudgetten en rapporten).