Regelneverij in vastgoedsector wordt stilaan onwerkbaar en kostbaar

Elke jaar worden in België ongeveer 150.000 bestaande woningen verkocht. In slechts 0,2 % van die transacties worden onregelmatigheden vastgesteld door de fiscus. Voor 99,8 % verloopt alles normaal. Toch worden vastgoedmakelaars geconfronteerd met een regelneverij die sterk doet denken aan de banksector.

De overmaat aan regels

Banken beschikken over gespecialiseerde compliance‑afdelingen, juristen, AML‑specialisten, geautomatiseerde controlesystemen en uitgebreide databanken. Een vastgoedmakelaar is een zelfstandige ondernemer zonder die middelen. Toch wordt van hem verwacht dat hij naast zijn eigenlijke beroep ook de rol van compliance officer vervult.

De rol van de makelaar

Een makelaar moet cliënten identificeren, begunstigden achterhalen, risicoanalyses uitvoeren, PEP‑status controleren, verdachte constructies herkennen, de oorsprong van fondsen onderzoeken wanneer het risico dit vereist, dossiers documenteren en meldingen doen bij de overheid (CFI). Het resultaat is een ondernemer die steeds minder makelaar en steeds meer administratieve werkkracht wordt.

Het probleem van witwassen

De strijd tegen witwassen is noodzakelijk. Onderzoek toont aan dat het zwart geld stelselmatig verdwijnt, ook in de vastgoedsector. Slechts 0,2 % van de dossiers vertonen nog problemen, een fractie van wat 30 jaar geleden het geval was. Hoe minder zwart geld, hoe meer regels.

De noodzaak voor proportionaliteit

Wanneer de volledige sector wordt opgezadeld met steeds zwaardere verplichtingen om een probleem in 0,2 % van de transacties te bestrijden, vraagt men zich af of het middel nog in verhouding staat tot het doel. De regelneverij beknot ondernemerschap, productiviteit en economische vooruitgang. De politiek voegt gretig nog meer maatregelen toe, terwijl zelfstandigen waarschuwen voor de administratieve last.

Oplossingen en oproep

Pak witwassen hard aan, maar gebruik daarvoor de juiste middelen: banken, notarissen, databanken, fiscale informatie en gespecialiseerde opsporingsdiensten. Laat vastgoedmakelaars verdachte situaties melden, maar maak van hen geen belastinginspecteur of rechercheur. Leg geen oneindige verplichtingen op zelfstandigen die daar niet de middelen voor hebben. We hebben deregulering, vereenvoudiging en proportionaliteit nodig. Geef zelfstandigen tijd om te ondernemen in plaats van steeds administratie. Onze economie heeft geen behoefte aan nog meer formulieren; ze heeft ademruimte nodig.

Bronnen

• Statbel, Verkoop van vastgoed op de secundaire markt, cijfers vastgoedtransacties 2025.
• Wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme.
• FOD Economie, Strijd tegen het witwassen van geld en de financiering van terrorisme.
• Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), informatie over de antiwitwasverplichtingen van vastgoedmakelaars.
• CFI, Jaarverslag 2024, meldingen van vermoedens van witwassen en financiering van terrorisme.
• FOD Economie, resultaten van de controles op de naleving van de antiwitwaswetgeving door vastgoedmakelaars.