De stille afbraak van het vastgoedbezit: de waanzin van de vermogensbelasting bis

Geen vermogensbelasting, zo werd ons beloofd. Maar ondertussen zoekt de regering naar steeds nieuwe manieren om het vermogen van de burger alsnog te belasten.

De regering-De Wever heeft officieel geen algemene vermogensbelasting ingevoerd. Maar wie de opeenvolgende fiscale maatregelen bekijkt, kan zich moeilijk van de indruk ontdoen dat men via allerlei omwegen hetzelfde resultaat probeert te bereiken.

De nieuwste begrotingspiste is bijzonder illustratief, namelijk een forse verhoging van de belasting op tweede verblijven en investeringsvastgoed.

Volgens berichtgeving van De Tijd en 21News ligt een verhoging van de fiscale coëfficiënt op het kadastraal inkomen op tafel. Vandaag bedraagt die coëfficiënt 1,4. In de politieke discussie werd zelfs een mogelijke verhoging naar 2 genoemd.

Dat betekent een stijging van maar liefst 42,9% van deze belastbare grondslag!

Concreet wordt het geïndexeerde kadastraal inkomen van een tweede verblijf momenteel vermenigvuldigd met 1,4. Het resultaat wordt bij de belastbare inkomsten gevoegd. Bij een verhoging naar factor 2 zou de belastingdruk voor eigenaars aanzienlijk toenemen.

Het gaat hier overigens niet om de onroerende voorheffing zelf, maar om de federale personenbelasting op onroerende inkomsten.

Volgens de berichtgeving zouden ongeveer 1,4 miljoen Belgen door deze maatregel worden getroffen.

En dat terwijl de Belgische vastgoedmarkt al met een opeenstapeling van kosten wordt geconfronteerd en momenteel al onder druk staat. Het recordaantal faillissementen in de bouwsector is daar het bewijs van.

De stille afbraak van het vastgoedbezit

Het begon geleidelijk en vrij onschuldig.

Huiseigenaars kregen steeds meer technische verplichtingen opgelegd. Energieprestatiecertificaten, renovatieverplichtingen, strengere isolatienormen en verplichtingen, elektrische keuringen en almaar hogere eisen aan de technische kwaliteit van gebouwen. Met iedere nieuwe verplichting kwamen extra kosten.

Vooral eigenaars van oudere woningen werden geconfronteerd met renovatiekosten die in de tienduizenden euro’s opliepen. Velen verkochten hun panden, waardoor er nu een woningtekort is. Dat wordt dan weer opgelost met peperdure sociale woningen die de begroting verder bezwaren.

Het is typisch voor onze leiders om maatregelen te nemen zonder de gevolgen hiervan in te schatten. De gevolgen wegen meestal fiscaal zwaarder door dan de oorzaken.

Vervolgens volgde de afbouw van de fiscale voordelen voor vastgoedfinanciering.

De federale interestaftrek voor tweede verblijven en investeringspanden werd afgeschaft vanaf aanslagjaar 2026. Opnieuw werden de spelregels in het midden van de wedstrijd veranderd. Zelfs eigenaars met bestaande leningen verloren dat voordeel, zonder overgangsregeling.

Dergelijk wanbeleid creëert rechtsonzekerheid, hetgeen nieuwe investeerders wegjaagt.

Daarbovenop kwamen de sterk gestegen hypotheekrentes van de voorbije jaren. Die renteontwikkeling werd bepaald door de inflatie en het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank en de financiële toestand van ons land. Dit heeft de financierbaarheid van vastgoed extra onder druk gezet.

Een woning kopen is voor veel gezinnen moeilijker geworden. De maandelijkse afbetalingen liggen hoger en banken beoordelen kredietaanvragen streng.

Tegelijk zijn renovaties duurder geworden en blijven eigenaars geconfronteerd met stijgende onderhouds- en beheerskosten.

Een vastgoedcrisis in de maak

De vastgoedmarkt is geen bodemloze put waaruit de overheid onbeperkt belastinginkomsten kan blijven halen.

Wanneer kopers en investeerders afhaken, woningen langer te koop blijven staan en eigenaars hun rendement zien verdwijnen, komt de sector in problemen.

Voor oudere, slecht geïsoleerde panden wordt het steeds moeilijker om een koper te vinden. Ze staan soms jarenlang te verkrotten. Natuurlijk dat de lokale overheden daar dan weer belastingen op heffen.

De verkoopprijzen staan momenteel in vele segmenten onder druk.

En nu dreigt men ook de eigenaars van tweede verblijven nog zwaarder te belasten. Deze eigenaars betalen vandaag al registratierechten bij aankoop, onroerende voorheffing, eventuele gemeentelijke tweedeverblijfstaksen, personenbelasting en aanzienlijke onderhoudskosten. Wanneer daar nog een bijkomende belastingverhoging bovenop komt, zullen sommige eigenaars hun eigendom verkopen.

Meer aanbod bij een verzwakkende vraag zal de verkoopprijzen verder onder druk zetten.

Hetzelfde mechanisme doet zich nu al voor bij investeringspanden.

Wie voortdurend de eigenaars viseert, mag zich niet verbazen wanneer men ons land in een vastgoedcrisis duwt. We dreigen zo in een negatieve spiraal terecht te komen die gans onze economie verlamt.

De Belgische overheid blijft buiten schot

En daarmee komen we bij het fundamentele probleem.

België heeft een bijzonder omvangrijk overheidsapparaat, verspreid over de federale overheid, de gewesten, de gemeenschappen, de nodeloze provincies, de gemeenten en talloze intercommunales, overbodige agentschappen en overheidsinstellingen.

Afhankelijk van de gehanteerde definitie telt de brede publieke sector ruim anderhalf miljoen werknemers. De bestuurlijke versnippering is zeer inefficiënt.

De overheidsuitgaven zijn de afgelopen decennia veel sterker gestegen dan de reeds hoge inkomsten. De begrotingstekorten zijn aanzienlijk en de overheidsschuld vormt een zware last voor de toekomstige generaties.

Natuurlijk zijn er nuttige publieke diensten. Maar dat neemt niet weg dat de overheid zichzelf voortdurend moet afvragen welke structuren, uitgaven en bevoegdheden nog noodzakelijk zijn.

In plaats van eerst grondig werk te maken van een eenvoudiger, efficiënter en goedkoper bestuur, komen telkens nieuwe contraproductieve maatregelen op tafel.

De belastingspiraal moet stoppen

Premier Bart De Wever profileerde zich jarenlang als voorstander van een kleinere, efficiëntere overheid en een beleid dat de belastingdruk niet verder zou verhogen. Maar deze regering komt opnieuw met een waterval aan bijkomende belastingen af.

België heeft nood aan meer investeringen, meer betaalbare woningen en meer rechtszekerheid. Niet aan een fiscaal klimaat die ondernemers doet afhaken.

De opeenstapeling van belastingen maakt het voor de gewone burger ondragelijk.

Een overheid die haar begroting wil herstellen, moet vooral kijken naar wat ze zelf minder kan uitgeven. Want een land wordt niet welvarender door zijn burgers en investeerders steeds zwaarder te belasten. Het wordt welvarender door ondernemerschap, investeringen, arbeid en verstandig bestuur.